专家提醒：购房者应量力而行 不必盲目跟风

北京乃至全国的房地产市场上正在开始一番热闹场面：接踵而来的房地产展会，铺天盖地的房地产广告，摩拳擦掌的房地产商们——难道房地产市场的热潮真的要来了吗？秋后的楼市，真热还是虚热？的确，与几个月前的低迷状态相比，近期北京楼市乃至全国楼市均呈“回暖”迹象，商品房销售情况良好，价格也有上涨，有人已据此乐观地认为，中国楼市的兴盛期已经到来。对此，开发商更是喜不自禁。

除北京市场以外，上海、广州等地商品房销售也同样红火，两地房管部门均称，商品房销售面积大于竣工面积，房市出现了供不应求的局面。目前，上海、南京两地已出台有关取消经济适用房的政策。业内人士分析认为，这两地经济适用房取消虽各有原因，但市场的重新趋热却是不争事实。据国家统计局最新统计，今年1－5月，全国房地产市场与去年同期相比，商品住宅投资增长26.6％，竣工面积增长42.5％，销售金额增长47.9％，个人买房量增长55％，有10个省商品住房销售额增幅在100％以上，而且今年以来成交额一直呈逐月小幅攀升态势。

销售额与销售面积的全面增长给了开发商投资的信心，部分地区房价稳中微升也给购房者以入市的信号，但业界乃至一些经济学家对此现象依然疑虑重重，何以在短短几个月内房市一改疲势？更有经济学家提醒业界：不要为楼市回暖的表面现象所迷惑，要高度警惕地产泡沫的形成。

空置商品房节节攀升判断房地产市场实际状况的一个重要参数应该是空置商品房的比率。如果热销的结果是挤压掉原来的空置房，使资源得到利用，这当然是各方满意的。但如果热销的同时空置率仍在大比率增加，则整个房地产业的运行效率，乃至热销本身，都是值得怀疑的。引人注意的是，与商品房同期销售火爆情况相比，空置商品房比率不但没有减少，反而在节节攀升。

据北京市统计局资料显示，今年1－7月，北京市商品房销售量出现增长的同时，商品房空置仍在继续增加。1－7月北京市商品房可供销售量为533.8万平方米，同比增长38.1％，而同期销售量为150.43万平方米，同比增长31.1％。7月末，北京市空置商品房面积比去年末增长8.66％，其中，住宅空置186.4万平方米，也比去年末的住宅空置量增长了。就全国而言，一项统计显示，1998年空置房8800万平方米，比上年上升25％。有开发商认为，实际情况要远大于这个数字！这么多的空房子该如何处理，各方对此又有什么看法呢？广州市的空置率在全国名列前茅。今年5月，当地曾宣布将举办空置商品房展销会以促进空置房的销售，市国土房管局有关官员也通过传媒向开发商呼吁抓紧时间申报。对政府的一片苦心，开发商并不领情，原定6月份开展的展销会迟迟没有动作，最后这一计划只能夭折。

越积压、越开发的怪现象绝不只出现在广州。目前，有决心跳水的房地产企业只是少数，而大部分开发商都小心翼翼避开空置房这顶帽子。日前，记者就此问题向建设部住宅产业促进中心童悦仲副主任索要几幅已售出的空置商品房的照片，童主任说，开发商都不愿让人知道他的楼是烂尾楼。

对空置房有种种不同看法，童悦仲副主任就认为：“空置这个词儿并不科学，刚开盘的楼没卖出去就算空置，而商品尤其是住宅类商品是需要一个销售过程的。空置主要是短缺经济时代盲目投资的结果，这些房子在户型设计、质量性能价格比等方面都有问题，开发商缺乏对市场的调查。但目前市场逐渐成熟起来，空置商品房也逐渐得到了消化，目前对处理空置商品房，有些地方出台一些政策，但全国目前对此并无统一规定。”

威格斯中国有限公司国际物业顾问项目经理李忠认为，空置尤其是积压的商品房适用性极差，与主流市场的住宅产品相比很难有竞争力，它们必经重新定位，处理好空置的同时又要进一步促进住宅市场发展，处理不好就会引起连锁反应波及整个房地产业，他认为对这一问题的解决应是开发商主动，政府鼓励。

有专家指出，政府宏观调控手段太弱了，一开始就缺乏统一规划，加之其中存在的盲目投资和腐败行为，使政府缺乏对开发用地强有力的监控，由市场自发“消化”还有待时日。面对如此之高的空置率，专家指出，不排除泡沫已经发生的可能性，从现在看来，商品房开发速度和数量及空置率同时大幅提升已经给我们一个信号，泡沫正在形成。

楼市中值得注意的三种现象对这一轮楼市的突然火爆，有专家深感不安。一位专家分析说，市场的良性发展需要一个稳定的环境，从而对市场内外变化作出反应。这位专家认为，今年楼市好转只是表面现象，虽不排除国家出台相应政策，入世和经济回升等利好消息影响，但长期畸型发展的楼市突然火爆尤其需要注意，不排除发生泡沫的可能。

的确有些现象是需要注意的——现象之一，从众行为。这两年无论是业界还是个人消费者都存在一种“跟风”现象，比如今年开发商一度热炒“智能化”概念，而建设部一位工程师则评价说，许多开发商连“智能建筑”的概念都没弄清楚，却瞎谈什么开发智能住宅，实在有些可笑。

现象之二，房价居高不下。建设部住宅产业促进中心主任聂梅生说，房价是居民收入的3－6倍比较合适，而中国的房价和居民收入之比何止几十倍。北京天鸿集团董事长李发增认为，北京乃至全国的房价都有很大的降价空间，目前北京市商品住宅投资成本构成中，土地开发成本超过50％，商品住宅投资成本构成存在明显不合理。

现象之三，大市场乱局未定。畸型发展的楼市缺乏必要的宏观调节，这在今年表现的尤为明显。一种表现是所谓住宅与文化搭台，无论是上海的新住宅运动还是北京的亚洲房地产年会都体现了这一点，不过后者更学术化而已。另一种表现是政府要开发商和中介商保证房屋质量和正常服务，但在全国一万多家开发商到目前响应者依然寥寥。人们看到，在房地产开发中，中国民族特色离人们越来越远，无论是欧陆风，还是SOHO社区，都很少找到中国特色的影子；人们还看到，在房屋空置率居高不下的时候，仍有一些大型业外企业杀入楼市，比如联想。

楼价假升真降近日，广东楼市随着合生、天力等大型房地产商掀起降价风潮后，整体呈现“出血热”。翻开广州大报的楼盘广告，每平方米鲜见超过5000元的楼盘，有的达到2000元／平方米的低价。

北京楼市升温似乎也是表面现象。某权威机构统计，今年楼价比去年下降了0.84％。至少从数据上看，北京楼市的上升数据为经济适用房拉动明显。目前，回龙观文化社区、天通苑、望京新城持续热销。据记者调查，今年热销的楼盘大都属1999年后开盘的，而此前的许多楼盘仍几乎无人问津。看来，新开楼盘对价格拉动作用有限。

戴德梁行助理董事姜学林的话值得人们一听，他说：“今年楼价高主要还是由于开发地价高，但目前看来，高开但并不高走。”

对于购房者而言，另一位专家的话也值得一听，他说：量力而行，不必盲目跟风。（财经时报）